导读
2019年，房地产企业到期债券5381.6亿元，伴随着融资艰难和债务压顶，是否会迎来房企债务大规模逾期？房地产市场要变天？
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融资艰难，房企债务泰山压顶
2019年，很多房地产企业都经历了彷徨和煎熬，调控高压态势不减，不断升高的融资成本和债券资金兑付压力，成为众多中小房地产企业无法逾越的大山。
据小债（ID：bondreview）了解，2019年下半年，房地产行业存续债券需偿还规模为1786.2亿元，到2019年，这一规模上涨至5381.6亿元，并于2021年整体接近万亿元，其中近半数为公司债。（数据来源：中国经营报）
一边是债务到期，一边是融资艰难。
在2019年，很多房地产企业因为传统融资渠道行不通，甚至让员工购买理财产品。7月，泰禾关联方泰禾投资推出了一款面向员工的理财产品，认购门槛100万起，预期收益高达18%；2019年12月，佳兆业被曝出员工被半强制购买理财产品，起投金额20万起。
更有甚者，部分回款压力大的房企，如荣盛地产（SZ.002146）、河南正商，则被曝出强迫员工买房等行为。
连万科都要以“活下去”为目标。
迄今为止，地产债公开债券中已经出现了华业资本、中弘股份、银亿股份等违约主体。2019年是否会迎来房企债务大规模违约？现在还很难讲。
很多人猜测，为了保房地产，避免造成连锁爆雷，2019年的房价是不是要涨？
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房价涨不涨，怎么判断？
其实，最近已经有很多关于今年房价的争论了，有人说，央行降准释放的1.5万亿巨款肯定要流向楼市了，而且不少地方已经取消限购和限售，很明显是给房地产调控松绑。
但小债（ID：bondreview）认为，这两个现象都不意味着房价要涨。
大家知道，房价短期看政策，中期看货币，长期看人口。
从短期来看，房地产调控依然坚持“房住不炒”的大原则，总体并没有松绑，部分地方的政策更像是为了保房价，防止房价下跌。
数据上看，2019年的房地产成交量不降反升，炒股的都知道，顶部放量意味着，大资本开始兑现收益，即将大跌。
因此，房地产调控是为了控制交易量，一方面不能让获利者套现，另一方面还要维持一定的成交量，让房地产企业有钱拿地运转，让银行能收回贷款，让地方获得卖地收入，填补地方债。
一箭三雕，稳字重要。现在的总体调控政策都是在博弈，天平的两端都不能偏，成交量太低了，就提振一下大家的信心，让政策松动一下；有大涨的苗头了，就收紧一下政策，既不允许房价大涨，更不容许房价大跌。
从长期来看，那么中国的人口趋势如何呢？
建国以来，我们经历了三次婴儿潮。第一次是1962-1972年，主要原因是鼓励多生的政策。
第二次是1982-1992年这十年，因为计划生育之后，新生儿的数量就减少了，这次婴儿潮主要是第一次婴儿潮的延续，他们到了婚育年龄，带来了小幅增长。
第三次婴儿潮其实也是第二次的延续，不过峰值已经很小了，只能看出很小的变化。
出生人数曲线图
随后国家推出了单独二孩和全面二孩的政策，释放了一部分生育能力，才保证了近几年的新生人口没有大幅下降。
但从目前的生育意愿来看，这种生育能量维持不了太久了，就连曾经被冠以“中国最爱生孩子省份”的山东省，生育意愿也正在下降。其中，2019年青岛1-11月出生人口下降21.1%，二孩出生数下降29%，降幅非常明显。
有数据预测，大约从2022年开始，至迟从2026年开始，中国人口将进入负增长。每年的人口净减少将至少在五百万以上，即每十年消失一个法国的人口，这个人口减少的速度还会不断加剧。
因为，人总是会死的，中国人目前平均寿命75岁左右，第一次婴儿潮+75岁＝2035年，这意味着什么？意味2035年左右，中国就将进入死亡率暴涨期。
那时候的房价，想保住就难了。
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本文标题：信号！房企到期债券5300亿，逾期风险大增，房地产市场要变天？
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